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不限購城市首付下調尚未產生效應 減稅意義重大
住房消費加杠桿：失效的猛藥？
東地產財經周刊
加杠桿是劑猛藥。
國慶節前針對不限購城市的首付下調政策，本質上是為居民的住房消費加杠桿。然而，這一新政的效果目信用貸款房貸流程利率多少免費諮詢試算前看來尚未產生效應。
《東地產財經周刊》從業內瞭解的情況來看，上海周邊的南京
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、無錫、蘇州等城市，2.5成首付下調新政實施以來，市場表現依舊。一方面，銀行執行2.5成首付並不主動；另一方面，購房人意願也不強烈，房地產成交基本上原地踏步。用開發商的話說，該好賣的仍舊熱銷，賣不動的照舊乏人問津。
十一長假前降低首付款的舉措，超出市場預期。放到以往任何時段，這都會是個強刺激的有效政策，但如今效應大不如前。事實上，自去年930政策放松已還清首套房貸款傢庭購買二套房政策以來，今年3月30日又對公積金購買首套房首付調整至20%，8月31日還將二套房公積金首付由30%下調至20%，國慶節前又將非限購城市首套房商貸首付比例調整為不低於25%，當前的政策放松已達到2009 年的水平。然而，這劑猛藥似乎失效瞭。
出現猛藥失效的現實，其實並不難理解。城市的分化已成主流，三四線城市庫存壓頂，一線城市局部供需緊張，結構性矛盾依舊突出。此外，從產業界到普通民眾的預期已經形成，買進就賺的時代已經遠去。對這些分化的城市而言，房價想控的控不下來，想挺的挺不住。深層次的原因其實並不復雜，人口的遷徙決定著市場需求，尤其是高素質人口的流入與流出決定著房地產市場成交與價格的起落。
為民居住房消費加杠桿，其實不如減稅。一方面，加杠桿其實潛藏風險。在經濟學界的研究中，加杠桿無一例外是金融危機的源頭。無論是歐文?費雪的周期理論還是海曼?明斯基的資產價值崩潰時刻，加杠桿是金融危機的必經之路。這個類似於危機充要條件的做法，相當於埋下定時炸彈。再進一步說，加杠桿促進住房消費的做法，即使有效，也必將因債務壓力而擠壓其它消費。在還本付息壓力增加的背景下，其它可選的消費將受到顯著抑制，這並不利於消費驅動經濟模式的轉型。
再從供應端的財務杠桿來看，目前龍頭房地產公司的負債處於歷史較低水平，優秀的房地產開發企業已經完成瞭去杠桿的過程，甚至以萬科為代表的一些公司債利息已接近國債水平，市場的預期可想而知。但另一方面，對於供應過剩的三四線城市，大型房企均采取瞭收縮策略，而深陷泥沼的主要以中小開發商為主，其債務風險仍然較大，這些企業融資困難。在這類城市為居民住房消費加杠桿，其實等於將企業的財務杠桿將居民轉移，其效果不佳以及潛藏的風險可以預見。與之相應，近兩年來，三四線城市不斷出臺房地產刺激政策，但市場並未有起色；而一線城市，政府則大力控制人口，但住房市場則持續火熱。
減稅則不同，這在當前現實下意義重大。且不說《福佈斯》等境外媒體此前將我國列為全球稅負最重國傢榜單，單從國內學術的研究及相關統計口徑來看，結合民眾福利水平與最優稅負考量，我國的稅負並不算低。因此，如能加快稅制改革，結構車貸推薦性降減稅，包括降低房地產領域的各種稅負，對促進房地產市場的健康發展，托底宏觀經濟乃至推動經濟轉型都大有益處。
(責任編輯：楊明)
新聞來源http://business.sohu.com/20151014/n423257672.shtml
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